在香港如何租房子 – 学生篇（香港城市大学，香港浸会大学，香港理工大学）

                                                             18 August 2016 Update

Step 1 到香港时间表：

香港的租房市场非常火热，在大学生可能租赁的地区，大学生占了租客的40%，房东既然能把钥匙放在中介那里给租客看房，表明房东随时可以起租，看房的学生越多，被有钱人看中的可能性就越大，随时都有被租走的可能。如果你看中的是一间性价比高的房子，不是房东催你做决定，不是中介催你做决定，是你的同学把起租的时间抢早了。

Step2 搜索篇 :

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房源无非两种途径，一是通过中介，二是直接找到业主。 通过中介优点在于房源充足，选择多。香港地产中介持牌经营，受到严格监管，各类合约文件标准规范，租客与业主利益均有保障，但是需付中介费。 直接找业主优点在于可以省掉中介费。但如果是第一次在香港租房，租客必然处于绝对弱势，个人强烈建议不要为了省一笔中介费冒这样的风险！当然，类似经朋友介绍认识业主的情况可以另当别论，大家caseby case自己斟酌吧。

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一般来说,香港的租房是依赖中介的.除了用中介之外,也可以尝试自己直接找业主,但这个就相对来说困难很多,主要是不知道到哪里找业主.找中介的好处就是方便以及各方面有保障,缺点就是要交中介费,一般是第一个月房租的一半。

 

第一，正规的中介公司拥有充足的房源信息体系。对于急于租房，特别是刚刚来香港的外地朋友来说，能够及时地找到安身之所是工作与发展的先决条件。而中介公司恰恰解决了租房者时间的紧迫和陌生环境的束缚，能够帮助他们在最短时间内找到合适的房源。

第二，通过正规中介公司租房能够保障人身、财产安全。在个人租房过程中存在着房屋质量、安全等诸、真假业主多问题，新租房者由于不了解租赁流程而忽略细节问题。通过正规的中介公司办理时，租赁双方要求签署详细的租赁合同，对可能出现的问题提前预防，规避客户在租房过程中的风险。

Step 3 看房篇 :

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了解房屋概况（建筑面积、实用面积、通风采光、楼道卫生、物业管理等）。 房屋内部家俬（电器保养情况、家具新旧程度、门窗等） 屋内环境（物业结构及电路是否完好、清洁状况、是否有虫害、长霉现象） 屋苑周边情况（交通状况、绿化环境、生活配套设施、安静程度等）

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询问房屋大小（包括建筑面积和实用面积） 了解物业周边情况，包括交通便利度、安静程度、绿化、商场超市菜市场、运动设施等。 检查现有门窗、家具、电器是否完好，若有损坏需在合约中说明或采用拍照方式作为记录。或与业主协商替换，并于合约中写明业主交楼时需保证问题已解决。 要养猫养狗什么的，也跟房东商量一下在合同里做个约定吧！

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租房八卦：

相关粤语表达

雪柜（冰箱） 冷气（空调） 梳化（沙发）露台（阳台） 餐枱（餐桌）按金（押金） 街市（菜市场）交吉可睇 （上任租客已搬走，可预约看房）光猛开扬 （采光好，房屋空气对流状况佳）

平地lift (最底层位于地面的升降电梯)

香港房子一般每个房间和厅有空调，有热水器洗浴。

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租房八卦：

Q：香港楼的低层会不会很潮湿？

A：生活十几年，一直住在2楼，除了清明节那段时间之外，不觉得怎么潮湿，那段时间每天关上窗，也没问题。有北方童鞋跟我反应，说北方人定义的潮湿跟南方人的潮湿是不一样的，本狼觉得，在夏天只要一回到家，几乎都是开着空调的，空调都有抽湿功能，所以本狼觉得低层跟高层除了噪音和风景之外，似乎没太大区别。

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Step 4 签约篇 :

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General Procedure of renting an apartment in Hong Kong and Agency Fees:
http://www.morris-property.com/agencyfee

中文版：http://www.morris-property.com/agencyfee_c

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租客看房之后若有意承租，需与业主达成协议，签署临时合约并缴纳订金。如租客最后决定不租入该物业，业主将有权没收订金。若业主反悔，则需退还订金，并赔偿一笔等同于订金的款项给租客。一般而言，订金不超过一个月的租金。 之后租客与业主需于起租期前签署正式合约，并付清剩余的各项费用。正式合约订立之后中介公司将负责打厘印。厘印费由双方各半负担。临时合约及正式合约均为一式两份。正式合约打好厘印之后应由中介公司交予业主与租客保管。租客需收妥正式租约以证明对该物业拥有使用权。正式合约生效时，业主需将物业钥匙、门卡等交予租客

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租约形式 一年死约，一年生约 目前香港住宅出租市场一般以两年为合约期限，分“死约”和“生约”两个阶段。在租约生效日起的一年内，租金固定，合约双方均不可中途终止合同，此为“死约”；若有任何一方违约，违约一方须按法律规定无条件赔偿另一方相应损失。而自租约生效的第二年起，租金可以有所调整，合约双方均可中途提出终止合同，而终止一方有责任提前一个月通知另一方，即为“生约”。一般而言，第二年若确定续租，租客可与业主协商后重新签订一年死约，租约效力依此类推。

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中介或业主需向租客提供土地注册处对于房屋的记录。上边会详细列明物业位置，过去的交易记录及现在的持有人。签署临时合约及正式合约时需完全参照登记册上所写的物业地址及所有者姓名。若物业为多于一个人所有，则需所有业主签约，此租约才会生效。

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当业主与租客达成初步一致时，可签署临时合约，并由租客支付临时订金（一般一个月的租金作为订金），并由双方约定签署正式合约的时间。租客如过时不签署正式合约，业主可没收租客所缴订金。业主如过时不签署正式合约，须双倍发还临时订金给租客。如果任何一方不签署正式合约，毁约的一方仍须足额支付中介费（即付一个月的租金作为中介费）。如果双方同意取消合约，仍需各付中介费（即各付半个月的租金作为中介费）。

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租客与业主达成初步意向，约定月租为10,000港币并于7月31日或之前签署正式合约。租客支付10,000港币给业主作为订金。 若租客于7月31日或之前不签署正式合约，则业主有权没收租客订金10,000港币，租客须支付10,000港币给中介作为中介费。 若业主于7月31日或之前不签署正式合约，则业主须返还10,000港币订金并另外赔偿租客10,000港币，业主须支付10,000港币给中介作为中介费。 若双方毁约，都没有在7月31日或之前签署正式合约，则业主须返还10,000港币订金给租客。双方各支付5,000港币给中介作为中介费。 所以，除非租客已决定承租物业，否则不要签署临时合约！只要签订临时合约并支付订金，不论数额多少，若毁约或未能及时签署正式合约，租客仍须向中介足额支付中介费！ 印花税收费标准如下：

（资料来源：香港政府一站通 www.gov.hk） 注：香港住宅租约普遍采用“一生一死”的形式（即总租期为两年），适用上图“超逾1年，不超逾3年”之标准计算。且正式合约一式两份，须另付5元影印本费用。所有印花税需由业主与租客平分负担。 网上缴纳印花税：http://www.ird.gov.hk/chi/tax/sdu.htm 什么是印花税？ 印花税是人们订立合约、制定合同、起草遗嘱等等一切和文件相关的赋税。只有缴纳印花税的文件或合约，才具备法律效力，在任何一方毁约时，才可通过法庭追究责任。

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租房八卦: 讲价技巧 适当地提前起租 香港租约普遍采用“一死一生”的形式，租期最短12个月，而香港学期较短，大约8至9个月。因此对于学业结束后准备回大陆发展的租客而言，必然会有3至4个月的“空租期”，这类租客在保证租期覆盖在校学习时间段的前提下，可考虑提前起租！对租客而言，总租金不变，而房屋空置时间缩短，房东亦可受益，或会考虑 购买二手家具电器 对于家俬不齐全的房屋，若租客要求业主补齐家具，则有可能加租。租客可考虑购买二手家具电器。学生租客集中的地区每年都会有很多学生退房，二手家具供给量可观，且价格非常便宜，性价比高。但需注意选购二手家具较耗时耗力，需综合考虑。 与工作人士合租 工作人士因为有稳定收入来源，且能提供工作或收入证明，业主或会考虑放宽租金缴付方式及减免租金。 提供在港担保人 业主对学生普遍采用半年一付或者一次性缴清，就是担心学期结束后租客离开香港，不缴或缓缴租金。因此若租客能提供在港担保人，业主或会放宽租金缴付方式。

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租房八卦:

Q：为什么要求学生一次性交一年房租？这样是不是不合理？

A：在香港租房，房东会要求你出示入息证明（就是工作证明，证明你有收入，而学生是没有的）。这个时候房东会怕你租到一半不租跑掉，如果你是在年底突然不租跑掉，这个时候房子会很难租个好价钱，房东还不如租给有入息证明的人。这是个信任问题。根据死约的规定，如果签了一年死约，无论如何都要交够一年房租，如果一次付清一年房租能换来较好的房源、房东的信任和较低的房租，是可以考虑的。具体是年付、还是半年付、还是月付，要跟房东商量，完全看个人，有几个女生跟房东撒娇将年付降成半年付，然后就很高兴的签约了。如果跟房东谈的是1月1付，房东要求每个月月底的前一天是交房租的deadline。交租方式就是银行转账。如果迟付的话，房东是有权利通过法律途径所取赔偿，说白了就是你晚交了他就能告你。大家都是合租，一般都是一次性把房租转账给房东，也就是说你们几个合租人中要有一个童鞋作为跟房东今后联系、交租的联络人，每个月他/她负责把房租收齐，然后统一转账给房东。如果你是一次性交付一年租的童鞋，就没有这个问题啦。

关于租约的补充：

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租约形式 现时香港流行的租约以两年为期限，俗称“一生一死”，即第一年租期为“死约”，第二年租期为“生约”。“死约”是合约期固定为一年的租期，期间双方不能终止合同，租金及其他条款也不能改变。“死约”结束后就是“生约”，期间任何一方都有权利提出终止合约或订立新的合约。 租约一般同时要求租客缴交两个月的租金作为押金。押金将于租约期满或提早终止时退还给租客，唯需扣减由于人为原因对物业造成的损失的赔偿。 签约关键 签约前，应要求中介或业主进行物业查册！ 所谓物业查册，就是查看土地注册处下该物业的注册信息。物业查册主要看两个部分： a)物业资料：主要核对物业的地段编号和地址！ 举例： 注：Address的部分一定会有英文详细信息，“地址”的部分可能会写“中文地址不詳”。 b)业主资料：此栏载有物业现时的注册业主姓名。如物业并非独自拥有，便会列明拥有形式（例如是属于联权共有，即JOINTTENANCY或分权共有，即TENANCY INCOMMON）。此栏也记载业主取得物业的日期和涉及的金额。有兴趣的可以看看业主买这房子花了多少钱… 举例： 注：上例即为分权共有的形式。若业主多于一人，必须所有业主签约才可生效！ 签约时注意什么？ 细阅每一条款！ 双方互相核对个人信息。 合约中每一处改动或划线处都要双方简签。 备注处写什么？ 就一份标准租约而言，所有必备条款都会列明。一般来说，只要仔细阅读过条款，就没有什么特别需要担心的地方。备注处主要用来记述各种琐碎的约定。建议大家在备注处至少写明以下内容： 若门窗、家具、电器等有损坏，需要写明损坏情况或采用拍照的方式作为记录。个人建议租客与业主协商替换，并写明交楼时需保证问题已解决。 对于业主承诺但尚未买齐的家具，需详细说明。 若有打算养宠物，可征得业主同意后写明。 写明业主会提供多少把钥匙或多少张住户证。

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Step 5 入住篇:

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正式合约缴纳印花税后应由业主与租客各持一份。租客需收妥正式租约以证明对该物业拥有使用权。正式合约生效时，业主需将物业钥匙、门卡、住户证等交予租客，在没有充足理由的情况下，业主不可擅自进入物业，否则是违法行为。 租客入住之后需将水、电、煤气转入名下，这一点可向中介咨询。 租客要保持室内清洁，不得损坏物业或者擅自更改物业内的固定物或间隔。同时必须采取合理的预防措施保证物业内部免受暴风雨、台风或水浸等危害。

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在没有充足理由的情况下，业主不可擅自进入物业，否则是违法行为。

租房八卦：

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• 轉租

  需要將自己租住的房子轉租出去，則需注意現有租約的規定、逗留條例以及短租條例。如果現有租約上明確寫著「不可分租」，租客自行將房子轉租出去即違法。即便是租約允許轉租，持學生簽注的內地生轉租也有可能涉及違反逗留條例及違反旅館業條例。

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• 違反逗留條例

  以學生身份在香港逗留的人士只能就讀於指明的學校、大學或其他教育機構，修讀入境處處長批准修讀的課程，並不得在未有入境處處長批准下接受有薪或無薪的僱傭工作，以及開辦或參與任何業務，違例者會遭檢控，一經定罪，最高刑罰為罰款五萬元及入獄兩年。

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• 違反旅館業條例

  連續出租少於28天的房屋即屬旅館，就須向政府申領旅館牌照。經營或管理無牌旅館均屬刑事罪行，一經定罪可被判監禁，最高罰款200,000元及監禁兩年。

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Step6 退租篇:

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租客退租时应将房子收拾干净，将物业以一个良好的状态归还业主。否则业主有权在押金内扣除租客对物业所造成的损失的赔偿费用。所谓前人栽树后人乘凉，给业主留下好的印象，也能方便往后来读书的人找房子。

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www.morris-property.com (香港网页)

微博看房图（整租）：http://www.weibo.com/p/1005051726612942/

中介微信约看实房，微信号：hk95534905

中国客人直线：+86 14714310574

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月租:月租公寓，灵活租期: www.morris-hk.com/monthly